[轉(zhuǎn)] 探索資產(chǎn)證券化 萬科借力國際資本擴商業(yè)版圖

2014-11-13 10:11 來源： 第一財經(jīng)日報 瀏覽：320 評論：(0) 作者：開拓者金融網(wǎng)

[萬科商業(yè)地產(chǎn)在國際化方面找到了解決辦法：一是從股權(quán)轉(zhuǎn)讓或商業(yè)資產(chǎn)處置獲得投資收益，二是通過聯(lián)營合營公司實現(xiàn)萬科的權(quán)益利潤并收取相應管理費用，讓資產(chǎn)輕起來；三是通過引入國際資本，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)證券化]

萬科的商業(yè)地產(chǎn)起步晚，但通過與國際資本的接軌，在探索商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化的道路上，卻引領了行業(yè)。

11月10日晚間，香港最大的房地產(chǎn)投資信托基金——領匯房產(chǎn)基金（下稱“領匯”）宣布擬收購萬科位于深圳龍崗區(qū)中心的商場80%股權(quán)，包括若干臨街商鋪及停車位，雙方已經(jīng)簽訂了無約束力的意向書。

至于雙方在該項目上將如何合作，萬科方面對表示，還在洽談中，關于合作的進一步細節(jié)以屆時發(fā)布的信息為準。

這并不是萬科商業(yè)地產(chǎn)第一次與國際資本的合作。此前不久，萬科與全球最大的私人股權(quán)投資基金凱雷集團達成了戰(zhàn)略合作，雙方擬成立資產(chǎn)平臺公司，該平臺將收購萬科擁有的9個商業(yè)物業(yè)并長期持有，未來以資產(chǎn)證券化為目標退出。同時，雙方還將一起設立一家商業(yè)運營管理公司，萬科擁有絕對經(jīng)營管理權(quán)。

萬科高級副總裁毛大慶曾透露，與國際資本開展合作并學習國際化水準的經(jīng)營不動產(chǎn)的管理能力，不會局限于某一家公司或基金，未來會變成常態(tài)。

結(jié)盟領匯

根據(jù)公告，領匯目前擬先著眼于中國廣東省及珠江三角洲之合適投資機會，尤其是城市之中檔零售市場，因深圳龍崗地區(qū)內(nèi)的中產(chǎn)消費者正在增長，管理層認為此次擬收購項目符合基金單位持有人之最佳利益。

據(jù)了解，領匯此次收購的萬科商場（下稱“深圳萬科廣場”）位于深圳龍崗中心城區(qū)，于去年12月開業(yè)。該項目毗鄰“三館一城”（科技館、青少年宮、公共藝術館、龍崗書城）及香港中文大學（深圳）分校，亦鄰近地鐵3號線吉祥站；項目總面積達15萬平方米，也是萬科在深圳區(qū)域運營的最大面積商業(yè)中心。有業(yè)內(nèi)人士預計，深圳萬科廣場總值逾20億元人民幣。

實際上，領匯與萬科早在去年12月就已簽訂了戰(zhàn)略合作意向書。根據(jù)意向書，雙方將在接下來的兩年時間內(nèi)，在內(nèi)地探索各種戰(zhàn)略合作模式的可行性，共同尋找內(nèi)地零售物業(yè)的投資機會，而理想的投資物業(yè)應地處內(nèi)地人口稠密的小區(qū)，位于重要交通樞紐上，并能為周邊地區(qū)的居民提供一站式購物體驗。

不過，該意向書內(nèi)并無任何特定零售物業(yè)。這次領匯擬收購深圳萬科廣場80%股權(quán)，將是雙方真正意義的第一次合作。

對于領匯來說，由于其物業(yè)主要分布在香港，60%在新界，33%在九龍，7%在香港島。依靠萬科，領匯可以快速進軍內(nèi)地擴展業(yè)務。

而萬科則能從領匯豐富的零售物業(yè)管理運營經(jīng)驗中汲取養(yǎng)分，讓自身的商業(yè)運營團隊迅速成長。

據(jù)了解，領匯不僅是香港最大的房地產(chǎn)投資信托基金，也是全球10大以零售為主的房地產(chǎn)投資信托基金之一，其物業(yè)組合是以滿足香港民眾日常需求的小區(qū)購物中心為主。

值得一提的是，領匯的“資產(chǎn)提升”業(yè)務模式。所謂資產(chǎn)提升，是指對人口特征、基建設施、零售環(huán)境、市場環(huán)境等進行分析后，結(jié)合政府建議的未來重點發(fā)展地區(qū)和重建地區(qū)，重新翻新定位商場，將商場的整體形象和布局都進行大的修改，進而大幅提高租金收益、人流、商戶收益等。

截至今年3月31日，領匯已完成了35個資產(chǎn)提升項目，且都獲得了較好的投資回報。

有業(yè)內(nèi)人士表示，深圳萬科廣場是龍崗區(qū)內(nèi)做得較好的兩個商場之一，但目前商場租戶組合中以餐飲比例較高，一線品牌比例較低，預計此次收購成功后，領匯可引入在香港營運商場的經(jīng)驗。

小股操盤

讓領匯對深圳萬科廣場進行改造、提升，或許只是萬科的目的之一。

此次領匯并沒有全盤收購該項目，而只收購80%權(quán)益，剩下的20%權(quán)益預計仍然由萬科持有。按照萬科“輕資產(chǎn)、重運營”的思路，深圳萬科廣場應該也將成為萬科小股操盤的項目之一，而且這也并不是萬科第一個小股操盤的商業(yè)項目。

早在8月28日，萬科就與凱雷集團簽訂了商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺意向書，雙方擬共同成立資產(chǎn)平臺公司，兩者分別持有80%和20%股權(quán)，該平臺將收購萬科擁有的9個商業(yè)物業(yè)并長期持有，未來以資產(chǎn)證券化為目標退出。

同時，萬科與凱雷集團還將設立一家商業(yè)運營管理公司，負責資產(chǎn)平臺公司持有的各境內(nèi)商業(yè)物業(yè)招租和運營管理。

萬科集團高級副總裁毛大慶曾解釋，萬科與凱雷的合作是落實萬科商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)思路，一方面通過引入基金，快速回籠資金、擴張，另一方面，在各合作項目中保留和發(fā)揚萬科商業(yè)品牌，且萬科擁有絕對的經(jīng)營管理權(quán)。

目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)普遍面臨一個問題，就是資金占用過大。雖然商業(yè)物業(yè)可長期持有，并提供穩(wěn)定的收益，但另一方面，商業(yè)物業(yè)存在回報周期長、資金大量沉淀的問題，國內(nèi)大部分開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時均面臨開發(fā)資金不足的問題。

雖然萬科在商業(yè)地產(chǎn)方面屬于“新兵”，但其在近年來的國際化歷程中，找到了解決辦法：一是從股權(quán)轉(zhuǎn)讓或商業(yè)資產(chǎn)處置獲得投資收益，二是通過聯(lián)營合營公司實現(xiàn)萬科的權(quán)益利潤并收取相應管理費用，讓資產(chǎn)輕起來；三是通過引入國際資本，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)證券化。

毛大慶曾供職的凱德便是典范。凱德的做法是，在合作項目不同階段和資本平臺對接，通過房地產(chǎn)投資信托基金和私募房地產(chǎn)基金實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，形成有機的退出機制，適時回收資本以作進一步投資、擴張之用。而在收益上，從開發(fā)、經(jīng)營，到資本逐漸退出，都能獲得收益。

在中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利看來，商業(yè)地產(chǎn)資本化運作是國際通用的模式，雖然國內(nèi)在對資產(chǎn)證券化方面有諸多政策限制，未來肯定會朝著這個方向發(fā)展。

而萬科與國際資本合作的前提必須是萬科擁有經(jīng)營管理主導權(quán)的一大原因在于，萬科想要通過學習解決其商業(yè)團隊過于薄弱的問題。

據(jù)了解，萬科商業(yè)團隊的人才儲備主要來自兩方面，一是社會上的專業(yè)人才，包括來自凱德、萬德、中糧等企業(yè)的人員，二是萬科住宅開發(fā)方面的職業(yè)經(jīng)理人。

隨著國際化、金融化的提速，萬科對商業(yè)寄予厚望。毛大慶近日就曾對外透露，萬科的商業(yè)將成為一個很大的業(yè)務板塊，“比如這是1000億的住宅萬科，我想也應該有1000億的商業(yè)萬科”。

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