[轉(zhuǎn)] 中洲控股12億收購成都銀河灣 背后另有玄機

2014-11-11 13:11 來源： 每日經(jīng)濟新聞 瀏覽：321 評論：(0) 作者：開拓者金融網(wǎng)

“中洲系”地產(chǎn)擴張攻勢兇猛。11月8日，中洲控股發(fā)布公告稱，公司全資子公司成都深長城地產(chǎn)擬收購成都銀河灣地產(chǎn)（以下簡稱成都銀河灣）100%的股權，交易對價約12.6億元。

這也是“中洲系”資本平臺的最新動作。據(jù)了解，上述標的公司目前主要有一塊近200畝的待開發(fā)項目用地。

事實上，上述股權交易背后隱藏著一樁典型的地產(chǎn)信托“解套”案例。上述股權交易前，成都銀河灣原大股東為持股99%的四川信托，其須向合作方萬載銀河灣悉數(shù)轉(zhuǎn)售這筆股權，而前述股權交易后，中洲控股及其相關子公司須為標的項目對四川信托履約逾8億元總債權提供多層擔保。

中洲控股昨日晚發(fā)布公告稱，公司擬向控股股東中洲地產(chǎn)非公開發(fā)行1.75億股，定增募資20億元，主要用于償還金融機構(gòu)借款。

借力并購加碼成都

去年11月，來自深圳的中洲地產(chǎn)成功拿下深長城 （中洲控股的前身）大股東之位，由此開啟深長城的民資掌舵之路。

不久后，深長城更名為中洲控股，由于資產(chǎn)規(guī)模偏小及后續(xù)項目較少，中洲控股去年底多項業(yè)績下滑。為此，中洲控股專門梳理了發(fā)展戰(zhàn)略，將其定位為“區(qū)域化開發(fā)商”。

據(jù)2013年報透露，中洲控股除了深圳大本營之外，已拓展至成都、上海、大連等多個區(qū)域的中心城市?！睹咳战?jīng)濟新聞》注意到，成都作為中洲控股的重點拓展區(qū)域，一直為其業(yè)績作出貢獻。

中洲控股今年半年報透露，公司上半年房地產(chǎn)銷售11.56億元，同比下滑6.4%；銷售面積7.28萬平方米，同比下滑37.9%。按照全年銷售目標，上述業(yè)績僅完成了年度的25%。而位于成都的半島城邦項目貢獻銷售額5.58億元，超額完成年度目標，另一個位于成都的重點項目中洲中央城邦也在今年下半年推售。

如此看來，中洲控股此次收購成都銀河灣似乎并不意外。按照收購協(xié)議，中洲控股擬以自有資金與外部融資等途徑收購成都銀河灣100%股權，代價約為12.6億元。據(jù)相關評估報告顯示，上述標的公司的凈資產(chǎn)賬面值約1.34億元，評估值約12.25億元，評估增值約10.9億元，增值率814.4%。

從成都市國土局官網(wǎng)進一步獲悉，上述地塊成交于2011年初，由成都銀河灣以500萬元/畝的底價摘得。對此股權交易，中洲控股方面表示，通過本次收購目標公司的股權，為公司在成都增加了土地儲備，改善了公司現(xiàn)有土地儲備不足的現(xiàn)狀等。

提供連帶責任擔保

上述標的股權交易，實際上還是一個典型的地產(chǎn)信托風險處置樣本。

《每日經(jīng)濟新聞》注意到，按照公告內(nèi)容，成都銀河灣成立于2009年，最初唯一股東為出資3億元的北京銀河控股。

圍繞這筆標的股權，中間接盤者不僅有萬載銀河灣，還有重慶萬科，幾經(jīng)周折，最終落至四川信托和萬載銀河灣手中，其中前者持股99%，成本為2.97億元，后者持股1%，成本為300萬元。

然而，上述股權流轉(zhuǎn)期間，中間諸多接盤方均按賬面資產(chǎn)接盤，但無詳盡材料表明這些中間接盤方到底為何接盤。四川信托介入上述標的公司發(fā)生在2013年3月。公告顯示，6個月后，成都銀河灣與四川信托簽署了成都銀湖公園公司股權收益權單一資金信托合同，信托規(guī)模1.2億元，期限一年。不過，這一信托計劃已延期分配并簽署了補充協(xié)議。

評估報告顯示，截至評估基準日（今年9月30日），成都銀河灣僅收回投資2000萬元，仍有1億元投資款被延期。延期期間，四川信托有權隨時終止上述信托計劃。

對此，相關評估方認為，因為上述信托計劃無實物資產(chǎn)抵押，可能存在被投資方不履行或不能按時履行還款義務的風險；股權收益權未來產(chǎn)生的收益不確定，所以該信托產(chǎn)品的收益不確定。

除此之外，按照上述股權交易協(xié)議，標的公司尚未清償?shù)膶λ拇ㄐ磐械膫鶆战痤~為股權轉(zhuǎn)讓價款2.97億元、股東借款5.03億元和資金占用費。也就是說，成都銀河灣須支付四川信托總債權至少8億元。

對此，昨日致電四川信托方面，對方稱公司風控條線一直在開會，沒了解到具體情況。此外，公告還提及，為了保障上述巨額債權安全性，中洲控股已同意向四川信托提供連帶責任保證擔保，不過此次擔保仍須提交公司董事會和股東大會審議。

昨日，國內(nèi)一位不愿具名的信托業(yè)首席分析師對表示，當前大量信托產(chǎn)品進入集中兌付期，信托兌付風險處置仍是信托公司不容忽視的一項任務，不少信托主動以借新還舊或者尋找第三方接盤等形式來化解風險。

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