[轉(zhuǎn)] 深圳房企欲掀新一波上市潮 意在增加融資平臺(tái)

2014-07-24 16:07 來(lái)源： 深圳商報(bào) 瀏覽：336 評(píng)論：(0) 作者：開拓者金融網(wǎng)

繼2008、2009年之后，深圳民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)再次出現(xiàn)集體準(zhǔn)備上市現(xiàn)象。除了力高地產(chǎn)、綠景集團(tuán)成功登錄港交所外，京基、星河、卓越等深圳本土開發(fā)商均在近期發(fā)布了沖擊資本市場(chǎng)的計(jì)劃。高力國(guó)際陳厚橋等業(yè)內(nèi)人士昨日接受采訪時(shí)表示，企業(yè)扎堆上市，意在增加融資平臺(tái)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)模式創(chuàng)新的企業(yè)而言，一旦登陸資本市場(chǎng)，或?qū)②A得投資者的青睞。

5家深圳房企圖謀上市

5年前，深圳一批民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)曾出現(xiàn)集體赴港上市的熱潮，但是成功者寥寥，僅有花樣年和萊蒙國(guó)際等少數(shù)幾個(gè)幸運(yùn)兒。卓越集團(tuán)甚至在路演完后，突然決定撤銷上市計(jì)劃。原因是覺(jué)得賣便宜了，當(dāng)時(shí)卓越集團(tuán)的市盈率是5.6倍。

時(shí)至今日，這批開發(fā)商再度準(zhǔn)備在資本市場(chǎng)上“沖浪”。不過(guò)相對(duì)于之前數(shù)十家企業(yè)，今年已經(jīng)和計(jì)劃上市的企業(yè)“縮水”到5家。

總部位于深圳的力高地產(chǎn)于2014年1月30日除夕當(dāng)天，在香港聯(lián)交所主板成功上市。2月18日，新澤控股發(fā)布公告稱，綠景地產(chǎn)控股有限公司以每股1.1港元，總共花費(fèi)9.45億港元收購(gòu)其8.95億股股份，占其總股本約64.83%。綠景集團(tuán)常務(wù)副總裁葉興安表示，已在今年5月份完成對(duì)新澤控股的收購(gòu)事項(xiàng)，綠景今年將會(huì)在香港資本市場(chǎng)有更多作為。

相對(duì)于上述兩家“登陸者”，更多的企業(yè)“在路上”。

星河集團(tuán)總裁姚惠瓊6月29日在發(fā)布公司25周年品牌戰(zhàn)略時(shí)透露，星河集團(tuán)將在2015年實(shí)現(xiàn)上市，有兩套方案，一是集團(tuán)整體上市；二是把商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)分拆出來(lái)單獨(dú)上市。據(jù)悉，商業(yè)地產(chǎn)二次布局或?qū)⒊蔀樾呛蛹瘓F(tuán)沖刺資本市場(chǎng)的核心概念和成敗關(guān)鍵。被深圳市政府列為重點(diǎn)項(xiàng)目之一的星河雅寶綜合體項(xiàng)目，計(jì)劃總投資將超過(guò)130億元，這個(gè)巨無(wú)霸項(xiàng)目是該集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)二次布局的重要依托。

據(jù)卓越執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)透露，雖然卓越至今沒(méi)有上市，但一直在用上市公司的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，做到隨時(shí)都可以上市。京基集團(tuán)則計(jì)劃在3年內(nèi)登陸資本市場(chǎng)，今年銷售計(jì)劃沖擊百億元。

意在增加融資平臺(tái)

“房企爭(zhēng)相上市的背后，無(wú)疑是希望獲得一個(gè)良好的融資平臺(tái)，”高力國(guó)際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋昨日接受采訪時(shí)說(shuō)，“相對(duì)于其他融資渠道，資本市場(chǎng)的融資成本更低。而且房企在A股上市的難度較H股大很多，從上述幾家民營(yíng)房企披露的信息看，絕大多數(shù)將在香港上市。”

據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，2012年以來(lái)，已有13家中國(guó)內(nèi)地房企通過(guò)招股形式登上中國(guó)香港資本市場(chǎng)，其中，2013年有7家。不過(guò)，多數(shù)都為中小房企。

“我們最初是想在A股上市的，籌劃多年仍未成功后，迫于資金壓力，最后轉(zhuǎn)戰(zhàn)H股，并迅速順利上市。”去年在香港上市的某房企高層向透露，雖然目前股票價(jià)格相對(duì)不高，但起碼打開了一個(gè)新的融資平臺(tái)。

蘭德咨詢總裁宋延慶表示，登陸H股后，不管股價(jià)表現(xiàn)如何，這些中小房企可以通過(guò)發(fā)債等方式融資，這是A股上市房企目前不具備的優(yōu)勢(shì)。

來(lái)自58同城房產(chǎn)研究部的分析稱，盡管香港資金成本低廉，但內(nèi)地房企在香港沒(méi)有項(xiàng)目，也沒(méi)上市，因此難以獲得大額融資。借殼上市則能打通吸收香港低成本資金的通道。在此情況下，不少在香港無(wú)資產(chǎn)做抵押的內(nèi)地房企，面對(duì)香港龐大的人民幣資金池，似乎不約而同的選擇采用“借殼上市”的做法。萬(wàn)科、金地、招商和綠景的收購(gòu)邏輯就一目了然。

“內(nèi)地房企只要借殼上市后，因?yàn)樵谙愀蹞碛辛俗庸炯肮蓹?quán)資產(chǎn)，無(wú)論是增發(fā)新股，還是銀團(tuán)貸款，都成為這些公司能夠募資的途徑。” 陳厚橋坦言。

或?qū)②A得投資者青睞

值得注意的是，在這一波房企上市潮中，主營(yíng)業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)的房企較多，綠景、星河、卓越、京基，無(wú)一不是具有此特征。

陳厚橋表示，經(jīng)過(guò)五六年的大浪淘沙，部分曾經(jīng)沖動(dòng)上市的房企早已在市場(chǎng)上銷聲匿跡，現(xiàn)在的這幾家企業(yè)無(wú)論在質(zhì)地還是在規(guī)模上，絕非前期一批企業(yè)可以相提并論，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)上，有的甚至在全國(guó)均數(shù)一數(shù)二。

對(duì)此，宋延慶亦稱，五六年前那批房企上市之時(shí)，當(dāng)時(shí)投資者看重的是這些房企的土地儲(chǔ)備情況，而2013年以來(lái)，投資者關(guān)注目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)資產(chǎn)，但進(jìn)入2014年后，即使房企商業(yè)資產(chǎn)故事講得好，也依然會(huì)受到全球資本對(duì)目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資持有謹(jǐn)慎態(tài)度的影響。

了解到，今年已經(jīng)和計(jì)劃上市的深圳房企中，不乏模式創(chuàng)新者。

星河集團(tuán)近日公布了其醞釀已久的“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”地產(chǎn)金融計(jì)劃：聯(lián)手深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)在其位于深圳的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中推行“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”計(jì)劃，即以產(chǎn)權(quán)或“現(xiàn)金+產(chǎn)權(quán)”的方式與入駐園區(qū)的擬上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)置換。

深創(chuàng)投董事長(zhǎng)靳海濤認(rèn)為，金融投資和地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的結(jié)合可以催生一種新的經(jīng)營(yíng)方式，叫做新型科技地產(chǎn)基金。其核心理念就是產(chǎn)權(quán)換股權(quán)、租金換股權(quán)。

姚惠瓊稱，星河的下一個(gè)5年，將以目前的股權(quán)、保險(xiǎn)、基金、村鎮(zhèn)銀行、小額貸款、融資租賃為基礎(chǔ)，梳理整合投資布局，形成金融資本與房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)三位一體具有星河特色的新商業(yè)模式。

陳厚橋稱，盡管今年在香港上市的內(nèi)地房企股價(jià)表現(xiàn)差強(qiáng)人意，但是對(duì)于有故事、有內(nèi)容、有創(chuàng)新的企業(yè)而言，一旦登陸資本市場(chǎng)，或?qū)②A得投資者的青睞。

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