[轉(zhuǎn)] 上海城投拋售金虹橋國(guó)際 金光紙業(yè)心急欲接盤(pán)
[ “等到掛牌期滿，金光紙業(yè)肯定會(huì)到產(chǎn)權(quán)交易所舉牌。據(jù)我所知，他們現(xiàn)在也怕有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)。” ]
在上海長(zhǎng)寧區(qū)婁山關(guān)路的核心地段，有一幢“門(mén)字形”建筑格外顯眼。最近，這個(gè)名為金虹橋國(guó)際中心的項(xiàng)目正在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所以21.6億元的價(jià)格掛牌轉(zhuǎn)讓60%的股權(quán)。
出讓方分別為上海城投置地（集團(tuán)）有限公司（下稱“城投置地”）和上海聯(lián)和物業(yè)發(fā)展有限公司，雙方各持有項(xiàng)目30%權(quán)益。
出讓文件顯示，該項(xiàng)目除轉(zhuǎn)讓方外還有兩個(gè)股東，且其中一個(gè)股東明確表示不放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。公開(kāi)資料顯示，金光紙業(yè)（中國(guó)）投資有限公司（下稱“金光紙業(yè)”）持有該項(xiàng)目30%權(quán)益，剩余10%股權(quán)則由上海易端投資有限公司持有。
接近出讓方的知情人士向透露，不放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的股東為金光紙業(yè)。“這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)接近完工，且地段非常好，出讓底價(jià)也不高，金光紙業(yè)拿下的意愿較強(qiáng)，不過(guò)，目前項(xiàng)目還處于掛牌階段，不排除有其他公司愿意溢價(jià)接盤(pán)。”
項(xiàng)目評(píng)估增值逾200%
2006年4月10日，上海長(zhǎng)寧區(qū)虹橋拓展區(qū)C4地塊的摘牌過(guò)程風(fēng)平浪靜，上述四家公司以10.79億元聯(lián)手奪得該地塊，隨后，四家公司按出資比例成立了上海金虹橋國(guó)際置業(yè)有限公司（下稱“金虹橋公司”）負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)這一項(xiàng)目。
兩天前，在金虹橋國(guó)際中心項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，工程施工已經(jīng)接近尾聲。該項(xiàng)目總建筑面積26.6萬(wàn)平方米，其中地上部分14.5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)于2013年底竣工驗(yàn)收，建成后可提供商務(wù)辦公11萬(wàn)平方米、商業(yè)設(shè)施7萬(wàn)平方米、配套設(shè)施8萬(wàn)平方米。項(xiàng)目總投資計(jì)劃為44億元，目前已投資約28.28億元。
上述知情人士稱，該項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)還需投入不少資金，兩家出讓方都是國(guó)企，他們并不愿意繼續(xù)參與運(yùn)營(yíng)，所以考慮在工程接近完工時(shí)“套現(xiàn)”。“國(guó)資企業(yè)有自己的考慮，但項(xiàng)目本身沒(méi)有任何問(wèn)題，在這樣的地段已經(jīng)沒(méi)有土地出讓了。”
根據(jù)上海中創(chuàng)海佳會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告，截至2013年3月31 日，金虹橋公司經(jīng)審計(jì)后的總資產(chǎn)為29.36億元，凈資產(chǎn)為11.9億元。值得一提的是，上海立信資產(chǎn)評(píng)估出具的評(píng)估報(bào)告，以2013年3月31日為基準(zhǔn)日，金虹橋公司評(píng)估值為人民幣35.87億元，評(píng)估增值23.97億元，增值率201.25%。
城投置地的母公司上海城投控股股份有限公司對(duì)外表示，增值的主要原因一是土地使用權(quán)于2006年取得，采用市場(chǎng)法確定地價(jià)時(shí)，土地有較大增值；二是已投入的開(kāi)發(fā)成本并考慮適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。
城投控股急于套現(xiàn)？
其實(shí)，早在今年5月29日，城投控股就發(fā)布公告稱，將以10.8億元的價(jià)格掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的金虹橋國(guó)際中心30%股權(quán)。
城投控股方面表示，金虹橋項(xiàng)目性質(zhì)為商業(yè)地產(chǎn)，持有經(jīng)營(yíng)的回收期較長(zhǎng)。為盡快回籠資金，規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)收益最大化，公司擬采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式提前收回投資。本次轉(zhuǎn)讓可以回收資金約10.8億元，預(yù)計(jì)可產(chǎn)生約5.4億元的凈利潤(rùn)，進(jìn)一步改善公司財(cái)務(wù)狀況。
公司一季報(bào)顯示，城投控股2013年1~3月實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)2.66億元，同比大幅下降74%?？梢?jiàn)，如若順利轉(zhuǎn)讓金虹橋公司30%股權(quán)，城投控股凈利潤(rùn)大幅下滑的局面將有所改善。
事實(shí)上，這已非城投控股首次出售資產(chǎn)以增加凈利潤(rùn)。2011年，城投控股13.13億元轉(zhuǎn)讓了上海新江灣城投資發(fā)展有限公司50%股權(quán)；2012年，城投控股又以11億元轉(zhuǎn)讓合流污水一期資產(chǎn)。
此外，了解到，持有項(xiàng)目30%股權(quán)的上海聯(lián)和物業(yè)發(fā)展有限公司為國(guó)有獨(dú)資公司，隸屬于上海聯(lián)和投資有限公司。
業(yè)內(nèi)人士表示，這個(gè)項(xiàng)目如果運(yùn)營(yíng)得好，還是有比較大的利潤(rùn)空間的，但商業(yè)項(xiàng)目回報(bào)較慢，且后續(xù)仍需投入不少資金。“兩家國(guó)有股東出手套現(xiàn)也可以理解，畢竟當(dāng)時(shí)的拿地成本很低。”
值得一提的是，出讓方給競(jìng)買(mǎi)方設(shè)立了較為苛刻的條件，如意向受讓方提供的銀行存款證明金額合計(jì)不低于13億元；截至2012年12月31日，意向受讓方經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表凈資產(chǎn)不低于100億元（或等值金額的外幣），且資產(chǎn)負(fù)債率不高于50%。
金光紙業(yè)心急接盤(pán)
“等到掛牌期滿，金光紙業(yè)肯定會(huì)到產(chǎn)權(quán)交易所舉牌。據(jù)我所知，他們現(xiàn)在也怕有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)。”知情人士向透露，“這么大一個(gè)項(xiàng)目，但掛牌期只有短短一個(gè)月，出讓條件又這么苛刻，你可以想象金光紙業(yè)有多著急。”
德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示，該項(xiàng)目附近的SOHO中山廣場(chǎng)辦公的售價(jià)在4萬(wàn)~5萬(wàn)元/平方米，商業(yè)的售價(jià)在6萬(wàn)~10萬(wàn)元/平方米之間。金虹橋國(guó)際中心的位置好于SOHO中山廣場(chǎng)，僅11萬(wàn)平方米的辦公樓就能夠獲取近40億元的銷售收入，還有7萬(wàn)平方米的商業(yè)設(shè)施，按照最低6萬(wàn)元/平方米的單價(jià)計(jì)算，也能獲得約42億元的銷售收入。
“那個(gè)項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)品質(zhì)最高的，將會(huì)彌補(bǔ)周邊頂級(jí)寫(xiě)字樓不足的局面，一旦出售的話，必然會(huì)獲取比較高的收益，并且長(zhǎng)期租賃的話，也能獲取較高的租金回報(bào)，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目租金價(jià)格能達(dá)到7.5~9元/平方米·天。”陸騎麟告訴，實(shí)際上僅出售辦公樓部分，就能與44億元的總投資接近，該項(xiàng)目還是有比較大的利潤(rùn)空間。
金光紙業(yè)隸屬于印尼金光集團(tuán)。金光集團(tuán)有獨(dú)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊，而金光紙業(yè)涉及的地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不多，最為著名的一個(gè)項(xiàng)目要屬上海50層高的外灘中心。此外，金光紙業(yè)正在上海北外灘與香港建設(shè)合作開(kāi)發(fā)“白玉蘭廣場(chǎng)”項(xiàng)目。
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