[轉(zhuǎn)] 招商地產(chǎn)65億定增引百億市值蒸發(fā)
“高層變動(dòng)，并不像招商地產(chǎn)對(duì)外說的那樣，是正常的調(diào)整，直接導(dǎo)火線是招商地產(chǎn)香港公司借殼上市讓招商局不滿意?！?/p>
近幾個(gè)月來，A股地產(chǎn)融資漸現(xiàn)放松跡象。2013年9月13日，招商地產(chǎn)發(fā)布64.87億的定增方案，成為此輪地產(chǎn)融資放開后首家拋出定增方案的主流地產(chǎn)公司。
接下來的四個(gè)月，招商地產(chǎn)兩易定增方案，仍止不住市場質(zhì)疑和股價(jià)暴跌。自招商地產(chǎn)公布增發(fā)預(yù)案以來，股價(jià)從27.98元跌至18.13元，市值從484億跌至311億，蒸發(fā)173億元，縮水35.74%。
“這么急是因?yàn)榕c萬科、保利差距太大，招商現(xiàn)在急于發(fā)展?！睂?duì)招商地產(chǎn)近段時(shí)間的諸多動(dòng)作，一位長期跟蹤招商地產(chǎn)的知名研究員表示。
這已經(jīng)不是秘密。掉隊(duì)的招商地產(chǎn)一度成為招商局版圖規(guī)劃的一塊心病。2011年，招商局集團(tuán)對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)提出了明確要求并加大資源扶持：要重新進(jìn)入國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的第一梯隊(duì)。
2011年，招商地產(chǎn)喊出了三年再造一個(gè)招商地產(chǎn)的口號(hào)。2013年，招商地產(chǎn)銷售額達(dá)432億，是2010年的3倍。招商地產(chǎn)在全國房企中的銷售排名也從18位升到15位。
盡管如此，招商地產(chǎn)與第一梯隊(duì)的差距卻未見明顯縮小。2013年，招商地產(chǎn)銷售額不到萬科的1/4，不到保利地產(chǎn)的35%。招商回歸第一梯隊(duì)之路，仍面臨著巨大的不確定性。
招商地產(chǎn)三年跨步前進(jìn)，似乎并未使大股東招商局滿意。2013年7月，招商地產(chǎn)董事長林少斌職務(wù)發(fā)生變動(dòng)，亦讓外界充滿遐想。彼時(shí)，招商地產(chǎn)上市20周年慶剛過一個(gè)月。
“高層變動(dòng)，并不像招商地產(chǎn)對(duì)外說的那樣，是正常的調(diào)整，直接導(dǎo)火線是招商地產(chǎn)香港公司借殼上市讓招商局不滿意?！币幻咏猩痰禺a(chǎn)的知情人士告訴理財(cái)周報(bào)。
主帥林少斌被換內(nèi)幕
這一次，招商地產(chǎn)迫不及待拋出65億定增方案，距上一次折戟已有4年。
2013年，A股房企已披露的再融資規(guī)模超過1200億元，共涉及42家上市公司，招商地產(chǎn)定增尤其引人注意。
而招商地產(chǎn)也極其重視此次定增。據(jù)接近招商地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)人士透露，盡管定增尚等相關(guān)國土部門和證監(jiān)會(huì)審批，但招商地產(chǎn)已提前在各地進(jìn)行非正式路演，爭取各大機(jī)構(gòu)的支持。
“招商地產(chǎn)這次增發(fā)計(jì)劃并未受到機(jī)構(gòu)的青睞，不少基金公司缺席增發(fā)路演，主要是出于對(duì)招商地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)變化可能帶來風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂?！鼻笆鲋槿耸客嘎?。
究其原因，在于增發(fā)計(jì)劃發(fā)布前一個(gè)月，招商地產(chǎn)前一把手林少斌發(fā)生職務(wù)變動(dòng)，機(jī)構(gòu)認(rèn)為這一事件體現(xiàn)了招商地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)“不夠穩(wěn)定”。
2013年7月底，招商地產(chǎn)發(fā)生人事變動(dòng)，先是原監(jiān)事會(huì)主席吳振勤取代黃培坤擔(dān)任總監(jiān)職務(wù)，后是林少斌卸任招商地產(chǎn)行政總裁職務(wù)和招商地產(chǎn)黨委書記、委員，調(diào)往招商局集團(tuán)擔(dān)任總工程師。
雖然林在招商地產(chǎn)的董事長一職仍被保留，但總經(jīng)理賀建亞已由此成為招商地產(chǎn)第一責(zé)任人，全面主持工作。招商地產(chǎn)新一輪人事調(diào)整也隨后展開。
而這一切由來有因。
華南某地產(chǎn)分析師告訴理財(cái)周報(bào)，“招商局覺得2005年開始，整個(gè)招商地產(chǎn)發(fā)展太慢了，才會(huì)有這幾年的人員調(diào)整。”而2013年的這次高層變動(dòng)也跟集團(tuán)對(duì)地產(chǎn)板塊的戰(zhàn)略布局得不到有力執(zhí)行息息相關(guān)。
而據(jù)前述知情人士透露，林少斌職務(wù)變動(dòng)，另有隱情。“2012年，招商局看中了華東一家資質(zhì)不錯(cuò)的民營地產(chǎn)公司，想讓林少斌團(tuán)隊(duì)去談收購事宜，但由于該民營公司團(tuán)隊(duì)能力很強(qiáng)，招商地產(chǎn)高管團(tuán)隊(duì)擔(dān)心收購進(jìn)來之后會(huì)對(duì)自己的團(tuán)隊(duì)造成威脅和沖突，因此，在這一項(xiàng)目不是很盡力，而最終選擇了另一個(gè)費(fèi)力不討好的收購標(biāo)的，后來這個(gè)公司被競爭對(duì)手收購了。”
“這家華東民營公司應(yīng)該就是香港上市公司盛高置地，后來被綠城集團(tuán)收購了，讓招商局大為惱火?！绷硪晃坏禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴理財(cái)周報(bào)。
理財(cái)周報(bào)就此事求證招商地產(chǎn)董秘劉寧。劉寧回應(yīng)，招商地產(chǎn)人事變動(dòng)與盛高置地“當(dāng)然沒有關(guān)系”，但她并未否認(rèn)招商地產(chǎn)也曾將盛高置地視為收購標(biāo)的之一，“并購市場浩瀚，香港的殼很多，萬科和中糧現(xiàn)在的標(biāo)的我們也都考慮過?！?/p>
盛高置地總部位于上海，被收購前，其發(fā)展策略為“2+X”，即城市社區(qū)、城市綜合體和城市休閑，產(chǎn)品定位走中高端路線，且開發(fā)項(xiàng)目以長三角為主。而這一公司形態(tài)與招商地產(chǎn)可謂不謀而合。
但在限購令的影響下，盛高置地于2011年開始遭遇危機(jī)。首先是其負(fù)債率飆升，從2010年的52.4%陡增至2011年的107%，但彼時(shí)，其公司凈利潤還有將近9億元。而到了2012年，銷售額銳減，遭遇凈虧。這使得盛高開始賣地求生，情狀頗慘。
盛高置地，由此成為國內(nèi)諸多再融資無門欲借殼赴港上市的地產(chǎn)大鱷的投資標(biāo)的。
但最符合預(yù)期的盛高置地失之交臂，最終，招商地產(chǎn)選擇了東力實(shí)業(yè)這一被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為不甚干凈的殼。公開數(shù)據(jù)顯示，2012年東力實(shí)業(yè)虧損987.78萬，截至2012年年末的凈資產(chǎn)為-8.61萬。
2012年5月7日，招商地產(chǎn)通過香港全資子公司瑞嘉實(shí)業(yè)，以1.99億港元的對(duì)價(jià)收購香港主板上市公司東力實(shí)業(yè)70.18%的股權(quán)，成為東力實(shí)業(yè)絕對(duì)控制人。
在此次收購一年后，于2013年4月24日，招商地產(chǎn)即推出借殼上市計(jì)劃，將香港瑞嘉屬下四家控股公司共持有的8個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目注入東力實(shí)業(yè)。市場對(duì)此并不看好，公告發(fā)布后，東力實(shí)業(yè)4個(gè)交易日股票市值跌近25%。
與此同時(shí)，2013年4月，盛高置地被房地產(chǎn)巨頭綠地集團(tuán)收購，招商地產(chǎn)失之交臂。三個(gè)月后，招商局對(duì)招商地產(chǎn)高管團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了調(diào)整。
5年曲折融資：市值暴跌百億
成功搶下香港資本市場融資通道后，新上任的賀建亞團(tuán)隊(duì)又火速推出A股再融資方案。
能否讓停滯5年的A股定增順利重啟，成為招商局對(duì)賀建亞團(tuán)隊(duì)的第一大考。
2013年9月16日，剛履新不久的賀建亞團(tuán)隊(duì)拋出總額達(dá)64.87億元的增發(fā)方案。當(dāng)日，招商地產(chǎn)股價(jià)聞此跌停，市值一天暴跌超過48億。
據(jù)其公告顯示，招商地產(chǎn)計(jì)劃以發(fā)行股票購買資產(chǎn)的方式向大股東招商局購買估值達(dá)48.65億元的土地，同時(shí)募集配套資金16.22億，兩項(xiàng)方案的總額達(dá)到64.87億。
與在港借殼上市頗為相似，招商地產(chǎn)此次募資準(zhǔn)備時(shí)間倉促，準(zhǔn)備并不充分。
2013年11月7日，招商地產(chǎn)就報(bào)送定向增發(fā)材料一事，向證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)了延期，其理由是“需要進(jìn)一步補(bǔ)充說明”。
而在此之前，方案發(fā)布之后的不到兩個(gè)月里，招商地產(chǎn)對(duì)方案進(jìn)行了兩次調(diào)整。
第一次是在10月15日，招商地產(chǎn)將其已與大股東蛇口工業(yè)區(qū)增發(fā)方案的擬定交易標(biāo)的范圍變更為，海上世界住宅一期和文化藝術(shù)中心土地使用權(quán)，總價(jià)款約為48.53億。之前出現(xiàn)在方案里的女媧廣場用地由于“使用年限有誤”，暫不納入此次交易標(biāo)的。
其公告稱，《資產(chǎn)購買協(xié)議》中女媧廣場的交易價(jià)格為1205萬元，僅占該協(xié)議中交易總金額的約0.25%。未來上市公司擬擇機(jī)通過現(xiàn)金的方式，完成對(duì)女媧廣場土地使用權(quán)的購買。
第二次是在10月22日，招商地產(chǎn)將其配套募集資金發(fā)行底價(jià)從此前披露的24.23元/股上調(diào)至26.92元/股。
更糟糕的是，市場對(duì)此次增發(fā)募資并不買賬。預(yù)案披露當(dāng)天，招商地產(chǎn)股價(jià)跌停。
“這次定增跌破發(fā)行價(jià)，市場是覺得價(jià)格問題，也包括注入面積少。”東莞證券一名地產(chǎn)分析師告訴理財(cái)周報(bào)。
自上一次2008年招商地產(chǎn)增發(fā)募集資金59.4億元獲批，距今已有5年之久。在這5年之中，招商地產(chǎn)也曾提交過一次增發(fā)方案，但最終以失敗告終。2009年7月25日，招商地產(chǎn)曾發(fā)布公告，預(yù)計(jì)融資金額不超過50億元。
但跟2013年的增發(fā)方案一樣，市場并不看好。在其披露增發(fā)方案后，招商地產(chǎn)股價(jià)遭遇大幅下挫，從發(fā)布定增預(yù)案到撤回，招商地產(chǎn)市值從634億元跌至292億元，蒸發(fā)了342億元。而此次增發(fā)，招商地產(chǎn)市值從484億跌至311億，蒸發(fā)173億元，縮水35.74%。
“在目前的市場情況下，地產(chǎn)公司只要公布都得跌，因?yàn)閾?dān)心風(fēng)險(xiǎn)?！鄙鲜鋈A南券商分析師仍然看好此次增發(fā)，他告訴理財(cái)周報(bào)，“2013年整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的銷售都有所提升，但是市場不看好地產(chǎn)行業(yè)，整個(gè)行業(yè)都被低估了?！?/p>
至于這次增發(fā)通過的可能性，他表示，“遇到新股上市，應(yīng)該是新股先上，再融資會(huì)靠后。短期內(nèi)，房地產(chǎn)再融資通過的可能性比較小?！?/p>
三年提速：考驗(yàn)千億之局
事實(shí)上，自2011年以來，一度掉隊(duì)的招商地產(chǎn)已開始謀變。
2011年，林少斌接替孫承銘擔(dān)任招商地產(chǎn)董事長職務(wù)，賀建亞上任總經(jīng)理一職。招商局主導(dǎo)的人事調(diào)整拉開了序幕。
三年來，招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了三年翻番的目標(biāo)，但從速度上，仍無法追趕高速飆升的同行們。
2013年7月，林少斌上調(diào)招商局，賀建亞成為第一負(fù)責(zé)人，也預(yù)示著集團(tuán)對(duì)地產(chǎn)板塊進(jìn)一步加速發(fā)展提出了更高要求。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，林少斌建筑出身，偏重技術(shù)，而賀建亞運(yùn)營出身，具備更好的管理和業(yè)務(wù)拓展能力。
微妙的是，在2013年中報(bào)中，一向以穩(wěn)健溫和著稱的招商地產(chǎn)首次提到“突出狼性”的字眼，并提出未來五年千億元收入、利潤百億元，進(jìn)入中國房地產(chǎn)企業(yè)十強(qiáng)的戰(zhàn)略目標(biāo)。
緊接著的是自上而下的管理架構(gòu)調(diào)整。北京一名地產(chǎn)分析師表示，“賀總在管理方面是行家，賀總主管工作后在公司管理方面做了一些調(diào)整，提拔了一批年輕骨干?！?/p>
招商地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴理財(cái)周報(bào)，“2012年開始了部門架構(gòu)調(diào)整，各領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)的范圍重新劃分了，以前的策劃設(shè)計(jì)部，現(xiàn)在統(tǒng)一成了產(chǎn)品管理中心，而財(cái)務(wù)、法律和行政部都并入了運(yùn)營管理中心?！?/p>
招商地產(chǎn)將商業(yè)地產(chǎn)納入產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展方向，并將原本的商業(yè)地產(chǎn)中心分立出來，成立了獨(dú)立的招商置業(yè)投資有限公司。
“業(yè)務(wù)層面的轉(zhuǎn)型，主要體現(xiàn)在高周轉(zhuǎn)和標(biāo)準(zhǔn)化方面，但在拿地方面，仍然放在一二線城市，仍偏中高端?！鼻笆鰱|莞證券分析師告訴。
此外，據(jù)中投證券分析師李少明統(tǒng)計(jì)，招商地產(chǎn)于2013年1-11月新增建面541萬平，拿地金額217億元，較2012年全年增長39%、38%。在2013年，招商地產(chǎn)新進(jìn)入城市包括大連、昆明、寧波、杭州、南寧、煙臺(tái)等，數(shù)量是前兩年的兩倍。
2013年，招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了約428億元的銷售收入，在房地產(chǎn)行業(yè)銷售金額排名從2010年的18位上升至15位。對(duì)招商地產(chǎn)自身來說，增速已經(jīng)很快，但放在整個(gè)行業(yè)，卻并非如此。
盡管業(yè)界認(rèn)為，以此增速，招商地產(chǎn)可能會(huì)在2018年之前就實(shí)現(xiàn)千億銷售目標(biāo)。但是在目前，中國房企中銷售超千億已有7家，超過500億有4家。這顯然與招商局提出的重回第一梯隊(duì)目標(biāo)還有一段距離。
面對(duì)近三年招商地產(chǎn)的一系列變革，不少券商都認(rèn)為是公司轉(zhuǎn)型，但也有人認(rèn)為這些舉措并不算轉(zhuǎn)型，“我們說轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)業(yè)態(tài)變了，但是它沒有。它只能算是加速發(fā)展?！鄙鲜鋈A南券商分析師表示。
至于招商局對(duì)地產(chǎn)板塊的支持，他認(rèn)為，“招商局整個(gè)蛇口有很多資產(chǎn)，對(duì)公司支持不是沒有，雖然項(xiàng)目跟市場價(jià)格相差不大，卻是排他性的，萬科想拿也拿不到。但它就是像擠牙膏一樣一點(diǎn)點(diǎn)注入，這對(duì)上市公司來說拿不到好處，跟在外面拿地是一樣，沒有額外的優(yōu)惠?！?/p>
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