12月24日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長姜偉新姜偉新表示，2014年要保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控措施，要更加注重分類指導(dǎo)，房價(jià)上漲壓力大的城市要從嚴(yán)落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策和措施，增加住房用地和住房有效供應(yīng)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，11月份全國70個大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅為0.6%，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品房價(jià)同比漲幅均超過20%。11月，全國70個大中城市房價(jià)環(huán)比漲幅有所收窄，但同比上漲的城市仍有69個。但是從全國樓市看，市場已經(jīng)嚴(yán)重分化、冷熱不均，即一、二線城市持續(xù)快速上漲，三、四線城市平穩(wěn)甚至冷清。因房價(jià)上漲壓力較大，一二線熱點(diǎn)城市不得不繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控，近期主要城市相繼收緊了“限購限貸”政策，市場觀望情緒也有所加重，上海、深圳和廣州均將二套房貸首付款比例提高至七成，而北京早已執(zhí)行這一政策。

　　中國社會科學(xué)院18日在北京發(fā)布的住房綠皮書《中國住房發(fā)展報(bào)告(2013-2014)》預(yù)測，2014年前期上漲過快的一、二線城市，房價(jià)短線見頂穩(wěn)中有降，三、四線城市樓市頹勢延續(xù)。究其原因：一是房價(jià)大幅上漲使住房支付能力下降；二是2013年住房銷售爆發(fā)性增長，自住型住房需求被大量消耗，在限購政策不出現(xiàn)轉(zhuǎn)變的條件下，需求后期增長乏力；三是近兩年開發(fā)商爭搶“地王”預(yù)示著后期住房供給將顯著增加；四是房價(jià)過快上漲的城市政府將面臨較大的壓力，調(diào)控政策全面升級。但在以中西部地級市為主體的三、四線城市，住房市場將延續(xù)目前的滯銷態(tài)勢，部分城市房價(jià)可能步入下跌通道，“鬼城”現(xiàn)象可能擴(kuò)大。而在幾大城市群內(nèi)的中小城市，仍可能維持相對較好的發(fā)展趨勢。

　　“樓市分化是今年市場的顯著特征。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，在目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及公共資源分布不均衡的情況下，一、二線城市房價(jià)易漲難跌、漲幅驚人，“整體市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均：需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價(jià)格漲幅不均衡。”

　　住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長趙路興表示，市場分化是今年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的重要方面，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場已告別鐵板一塊的格局，全面分化，不同級別、不同類型的城市均有分化。造成分化的主要原因在于，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中不同城市創(chuàng)造的就業(yè)崗位數(shù)量以及吸引力不同。我國城市對人口沒有做到層層截留，中小城市本應(yīng)起到吸納人口的作用，但我國現(xiàn)階段實(shí)際上卻是中小城市人口凈流出，大中城市人口狀態(tài)平衡，特大城市人口凈流入，也就是城市規(guī)模越大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好，就業(yè)崗位越多，吸引的人口越多，造成了供求不平衡進(jìn)一步加劇。此外，房產(chǎn)的投資功能是支撐房價(jià)分化的另一因素。由于房地產(chǎn)資本、資產(chǎn)屬性突出，投資特征明顯，且城市越大投資取向越明顯，也不同程度影響了房價(jià)的漲跌幅度。盡管經(jīng)過“國五條”等行政性政策的壓制，但一線城市與省會城市等重點(diǎn)城市中投資性需求仍難以完全清除，強(qiáng)需求產(chǎn)生的高房價(jià)預(yù)期支撐著房價(jià)不斷上漲。

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示市場分化格局背后的原因是，大城市特別是一線城市人口集中的速度非常明顯。北京統(tǒng)計(jì)局公布的北京市新增就業(yè)人數(shù)顯示，2007年到2012年北京每年新增就業(yè)人數(shù)穩(wěn)步增長，2012年是44萬，今年1到6月份北京新增就業(yè)人數(shù)已經(jīng)達(dá)到41萬。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭則指出，臨近年底，受土地供應(yīng)節(jié)奏影響，土地交易量出現(xiàn)大幅上漲，將有望改善房價(jià)預(yù)期。一二線城市漲幅明顯超過三、四線城市，除受供求緊張影響，還受到土地供應(yīng)的影響。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份，單月新增土地購置面積達(dá)到8115萬平方米，環(huán)比上漲4.44倍，同比上漲1.04倍。在不出現(xiàn)重大的利空政策的環(huán)境下，明年土地開發(fā)增速會有較為明顯的增長，對于新房供應(yīng)環(huán)節(jié)的緊張狀態(tài)或有所緩解。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性十分明顯，全國各城市是否都執(zhí)行一樣的調(diào)控政策也有待商榷。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌在“第五屆地產(chǎn)中國論壇暨2013中國房地產(chǎn)年度紅榜”上表示，過去調(diào)控方法是中央統(tǒng)一出政策，有人稱這樣的做法是上海感冒全國吃藥，北京發(fā)燒全國打針。而現(xiàn)在一線城市和二線城市出臺政策，其他城市沒有出政策，中央也沒有出政策，過去一刀切做法變成切一刀，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯差異化，政策也應(yīng)該差異化，這才符合實(shí)際。受房價(jià)上漲壓力的影響，四個一線城市紛紛收緊調(diào)控，并蔓延至部分二線城市。截至目前，北京、廣州、上海、深圳、武漢、南昌、廈門、南京、長沙、沈陽、杭州、福州、太原、哈爾濱、西安、烏魯木齊、鄭州17個城市均已“加碼”調(diào)控。與之相對的是，徐州卻傳出“限購”放松的消息，加之前期已有溫州、蕪湖等城市悄然放松調(diào)控，標(biāo)志著樓市調(diào)控已呈現(xiàn)分化趨勢。

　　中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示未來中國住房政策取向應(yīng)弱化行政管控，使市場機(jī)制能夠充分發(fā)揮作用，通過深化市場改革，最大限度改善居民實(shí)際住房條件。具體概括為，建立自住為主、適度投資、市場調(diào)節(jié)、政府監(jiān)控的市場架構(gòu)。對于一線城市等上漲過快的城市，短期內(nèi)仍應(yīng)使用行政手段進(jìn)行調(diào)控。而中小城市則應(yīng)以經(jīng)濟(jì)手段為主，略有管制即可。”短期內(nèi)，“限購、限貸”等措施不會退出，而目前來看，樓市急需的是房產(chǎn)稅、信息聯(lián)網(wǎng)等長效機(jī)制的建立，以對樓市預(yù)期形成較好管理。

　　在十八屆三中全會精神指導(dǎo)下，中國樓市調(diào)控已經(jīng)“轉(zhuǎn)型”，將通過長效機(jī)制和市場手段解決市場問題，并健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系來解決住房保障問題，雙管齊下將使中國房地產(chǎn)業(yè)回歸健康發(fā)展之路。從更長周期來看，隨著個人住房信息系統(tǒng)、房地產(chǎn)征信系統(tǒng)等的完善，以及房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的逐步建立，未來房地產(chǎn)市場走勢將趨于穩(wěn)定，劇烈波動的情況將較少出現(xiàn)。